Le Pinel a disparu fin 2024. Le dispositif Jeanbrun, lui, est entré en vigueur le 21 février 2026. Pour des milliers d’investisseurs habitués à la réduction d’impôt directe, ce changement de paradigme peut dérouter : exit le calcul en pourcentage du prix d’achat, place à un mécanisme d’amortissement fiscal totalement inédit en location nue résidentielle.
Alors, faut-il franchir le pas ? Est-ce vraiment rentable pour un contribuable à la TMI de 41% ? Quelles conditions doit respecter votre bien ? Ce guide vous donne les clés pour évaluer le dispositif Jeanbrun avec méthode — sans promesse exagérée, mais sans minimiser un avantage fiscal réel.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun succède au Pinel
La crise du logement : le contexte qui a tout changé
Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024, après une décennie de bons et loyaux services — mais aussi de critiques récurrentes sur son efficacité réelle. Pendant ce temps, les chiffres de la construction ont plongé : moins de 300 000 logements construits en 2024, contre 435 000 en 2017. L’offre locative privée a chuté de 15% en cinq ans dans les grandes agglomérations.
Face à cette urgence, le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a présenté le 20 janvier 2026, dans le cadre du plan « Relance Logement », un nouveau dispositif fiscal ambitieux. Adopté via l’article 47 de la loi de finances 2026, il est officiellement entré en application le 21 février 2026. L’objectif affiché : produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dès 2026, puis retrouver un rythme de 400 000 logements par an d’ici 2030.
Ce qui change fondamentalement par rapport au Pinel
Le Pinel fonctionnait sur une logique simple : vous investissez, l’État vous rembourse un pourcentage du prix d’achat sous forme de réduction d’impôt — jusqu’à 21% sur 12 ans dans sa version initiale, ramené à 14% en 2024 pour sa dernière année. L’avantage était immédiat, forfaitaire, lisible.
Le dispositif Jeanbrun rompt avec cette mécanique. Il ne crédite plus votre impôt, il réduit votre base imposable via un amortissement annuel de la valeur du bien. C’est un raisonnement comptable, proche de ce que font les professionnels de l’immobilier depuis toujours — et une première absolue pour la location nue résidentielle en France.
💡 En clair pour l’investisseur averti : si vous connaissez l’amortissement LMNP, vous comprenez déjà la logique. La différence ? Ici, c’est de la location vide, et le déficit peut s’imputer sur votre revenu global, ce qui change tout pour les TMI élevées.
Comment fonctionne concrètement la loi Jeanbrun
Le mécanisme d’amortissement fiscal
Le principe est le suivant : chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers une fraction de la valeur de votre bien immobilier. Le terrain n’étant pas amortissable, il est forfaitairement estimé à 20% du prix d’acquisition. Seuls 80% du prix d’achat constituent donc la base amortissable.
Exemple de base : Pour un appartement acheté 200 000 €, la base amortissable est de 160 000 €.
La vraie innovation du dispositif Jeanbrun réside dans la portée de l’amortissement : si les déductions dépassent vos revenus fonciers, le déficit créé peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, grâce au superdéficit prolongé jusqu’en 2027). C’est une rupture majeure avec les règles habituelles du régime foncier classique.
Les taux d’amortissement selon le niveau de loyer
Le dispositif prévoit trois niveaux de taux, directement liés au niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer. Plus le loyer est modéré, plus l’amortissement est avantageux :
Dans le neuf (RE2020, DPE A/B/C minimum) :
Niveau de loyer Taux annuel Plafond annuel Loyer intermédiaire 3,5% 8 000 €/an Loyer social 4,5% 10 000 €/an Loyer très social 5,5% 12 000 €/an
Dans l’ancien rénové (DPE A/B/C après travaux) :
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3% | 10 700 €/an |
| Loyer social | 3,5% | 10 700 €/an |
| Loyer très social | 4% | 10 700 €/an |
Source : AGN Avocats / Trackstone / Loi de finances 2026, article 47
À noter : le plafond de 8 000 € peut être majoré de 2 000 € ou 4 000 € si au moins 50% des revenus bruts sont issus de location sociale ou très sociale, portant le maximum à 12 000 €/an.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Les biens éligibles
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne deux grandes catégories de biens, toutes deux obligatoirement situées dans un immeuble collectif :
1. Le logement neuf ou en VEFA
Trois conditions cumulatives doivent être remplies :
- Achèvement après publication de la loi de finances 2026
- Respect de la réglementation environnementale RE2020
- DPE classé C minimum à la livraison (en pratique A ou B pour les programmes récents)
En pratique, tout programme neuf livré en 2026 ou après répond généralement à ces critères sans démarche supplémentaire de l’investisseur.
2. L’ancien avec travaux lourds
Pour être éligible, un logement ancien doit faire l’objet de travaux représentant au minimum 30% du prix d’acquisition, réalisés par des entreprises certifiées RGE. Ces travaux doivent permettre d’atteindre la classe A, B ou C au DPE après réalisation — soit souvent un gain de plusieurs classes énergétiques pour les passoires thermiques.
💡 Exemple concret : Un appartement F acheté 200 000 € nécessite au moins 60 000 € de travaux de rénovation (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries) pour atteindre la classe B. L’ensemble acquisition + travaux devient alors la base de calcul du dispositif.
Les conditions à respecter par le bailleur
Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit respecter un cadre contractuel strict pendant toute la durée d’engagement :
- Investissement via SCI possible uniquement si elle est soumise à l’IR (pas à l’IS)
- Engagement de location de 9 ans minimum, continue et effective
- Mise en location comme résidence principale du locataire
- Loyers plafonnés selon la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social)
- Ressources du locataire vérifiées chaque année
- Interdiction de louer à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal
- Basculement obligatoire au régime réel des revenus fonciers (incompatible avec le micro-foncier)
Les biens formellement exclus
Trois catégories de biens ne peuvent pas bénéficier du dispositif Jeanbrun :
- Les maisons individuelles (neuf ou ancien) — exclusion explicite de la loi, quelle que soit leur performance énergétique
- Les logements loués en meublé — le dispositif est réservé à la location nue ; passer en LMNP signifie renoncer au Jeanbrun
- L’ancien sans travaux significatifs — un bien déjà rénové classé D ne peut accéder au dispositif sans engager 30% minimum de nouveaux travaux
Simulation : combien gagnez-vous réellement ?
Exemple 1 : appartement neuf à 250 000 €, loyer intermédiaire
- Prix d’achat : 250 000 €
- Base amortissable : 200 000 € (80%)
- Taux : 3,5% (loyer intermédiaire)
- Amortissement annuel : 7 000 € → plafonné à 8 000 €/an (le calcul est inférieur au plafond, donc 7 000 €)
- Sur 9 ans : 63 000 € de déductions totales
Économie d’impôt réelle (revenus fonciers + IR + prélèvements sociaux) :
| TMI | Taux global (IR + PS) | Économie sur 9 ans | Économie annuelle moyenne |
|---|---|---|---|
| 30% | 47,2% | 29 736 € | 3 304 €/an |
| 41% | 58,2% | 36 666 € | 4 074 €/an |
| 45% | 62,2% | 39 186 € | 4 354 €/an |
Calcul basé sur la déduction des revenus fonciers + prélèvements sociaux 17,2%. Source : Trackstone
Exemple 2 : appartement ancien rénové — 150 000 € + 60 000 € de travaux, loyer social
- Prix d’acquisition + travaux : 210 000 €
- Base amortissable : 168 000 € (80%)
- Taux : 3,5% → amortissement annuel de 5 880 €, plafonné à 10 700 €
- Sur 9 ans : 52 920 € de déductions
- Déficit foncier possible : si vos revenus fonciers sont inférieurs à l’amortissement, l’excédent s’impute sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 €/an)⚠️ Point de vigilance : À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable — comme pour le LMNP depuis 2025. Sur 52 920 € amortis, le surcoût fiscal potentiel à la revente peut atteindre ~19 000 € (taux forfaitaire de 36,2%). Cette variable doit impérativement figurer dans votre calcul de rentabilité globale.
Dispositif Jeanbrun vs LMNP : quel arbitrage en 2026 ?
Vous hésitez entre louer nu sous le dispositif Jeanbrun et louer meublé en LMNP ? Les deux régimes coexistent en 2026 et répondent à des logiques différentes :
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP classique |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (vide) | Meublée |
| Mécanisme fiscal | Amortissement du bien (3-5,5%/an) | Amortissement (bien + mobilier) |
| Imputation sur revenu global | Oui (10 700 €/an max) | Non (seulement sur BIC) |
| Durée d’engagement | 9 ans ferme | Aucune durée imposée |
| Loyers | Plafonnés | Libres (marché) |
| Locataires | Plafonds de ressources | Libres |
| Maisons individuelles | Exclues | Éligibles |
| Régime adapté pour | TMI ≥ 41% avec revenu global à réduire | Revenus fonciers > 15 000 €/an ou investisseurs flexibles |
Pour un contribuable à la TMI de 41-45% cherchant à optimiser son revenu global, le dispositif Jeanbrun présente un avantage structurel grâce à l’imputation du déficit sur le revenu global — ce que le LMNP ne permet pas. Pour un investisseur cherchant la flexibilité (loyer libre, durée libre), le LMNP reste supérieur.
Les avantages du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun présente plusieurs atouts significatifs pour l’investisseur averti :
- Aucun zonage géographique : contrairement au Pinel qui excluait de nombreux territoires, le dispositif s’applique partout en France — y compris dans les villes moyennes où la demande locative s’intensifie
- Imputation sur le revenu global : une première pour la location nue ; les contribuables fortement imposés réduisent directement leur IR, pas seulement leurs revenus fonciers
- Ouverture à l’ancien rénové : le Pinel n’était accessible qu’au neuf ; le Jeanbrun intègre les biens anciens avec travaux, souvent achetés à des prix inférieurs et offrant plus de potentiel de valorisation
- Durée d’engagement réduite : 9 ans (contre 12 ans initialement envisagés), ce qui offre plus de souplesse patrimoniale
- Cumulable avec le superdéficit : pour les rénovations lourdes, il est possible d’utiliser d’abord le superdéficit foncier (21 400 €/an) puis de basculer vers le dispositif Jeanbrun une fois le bien rénové et mis en location
- SCI à l’IR compatible : les investisseurs souhaitant structurer leur patrimoine via une société civile peuvent y recourir, à condition que la SCI soit à l’IR
Les limites et risques à ne pas ignorer
Aussi innovant soit-il, le dispositif Jeanbrun comporte des contraintes significatives qui méritent une analyse rigoureuse :
- Seuil de travaux élevé dans l’ancien : 30% du prix d’acquisition représente une barrière financière importante — 60 000 € pour un bien à 200 000 €. Le budget travaux doit être précisément chiffré avant toute décision
- Loyers plafonnés : en zone tendue, la décote entre le loyer intermédiaire plafonné et le loyer de marché peut réduire significativement la rentabilité brute. Le calcul de rentabilité nette doit intégrer cet écart
- Réintégration à la revente : les amortissements déduits s’ajoutent à la plus-value imposable lors de la cession — un mécanisme similaire au LMNP depuis 2025 qu’il faut anticiper dès le départ
- Complexité déclarative : le régime réel obligatoire impose une gestion comptable plus lourde que le micro-foncier ; un expert-comptable ou un CGP est vivement recommandé
- Exclusion des maisons individuelles : les propriétaires de maisons ne peuvent pas accéder au dispositif, quelle que soit la performance énergétique du bien
- Durée limitée du dispositif : le Jeanbrun est actuellement applicable jusqu’au 31 décembre 2028. Sa reconduction n’est pas garantie, même si l’objectif gouvernemental de 2 millions de logements d’ici 2030 plaide pour sa pérennité
- Incompatibilité avec d’autres régimes : le dispositif est formellement incompatible avec les régimes Monuments Historiques, Malraux, Denormandie et les investissements Outre-mer
Comment investir avec le dispositif Jeanbrun : les étapes clés
Passer à l’acte requiert une préparation méthodique, surtout si vous n’êtes pas familier avec la logique d’amortissement :
- Évaluer votre situation fiscale : calculez votre TMI exacte et vos revenus fonciers existants pour estimer l’économie réelle que vous pouvez attendre
- Choisir entre neuf et ancien : le neuf offre des taux d’amortissement plus élevés (3,5-5,5%) ; l’ancien permet des prix d’achat souvent inférieurs mais exige une enveloppe travaux de 30% minimum
- Vérifier l’éligibilité du bien : immeuble collectif obligatoire, DPE A/B/C, RE2020 pour le neuf, devis travaux RGE pour l’ancien
- Simuler la rentabilité nette : intégrer les loyers plafonnés, les charges, l’amortissement ET la fiscalité à la revente (réintégration des amortissements)
- Opter pour le régime réel : le micro-foncier est incompatible avec le dispositif Jeanbrun ; le basculement est automatique lors de la première déclaration
- Se faire accompagner : compte tenu de la nouveauté du mécanisme et des risques de redressement en cas d’erreur, un expert-comptable spécialisé en immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) est indispensable pour optimiser l’application du dispositif
Conclusion : le dispositif Jeanbrun vaut-il le coup ?
Pour un investisseur avec une TMI de 41% ou 45%, un horizon de 9 à 15 ans et un profil patrimonial orienté constitution de revenus fonciers, le dispositif Jeanbrun représente une opportunité fiscale réelle et inédite. L’imputation du déficit sur le revenu global — une première en location nue résidentielle — change structurellement l’équation financière pour les foyers fortement imposés.
Cela dit, il ne remplace pas une réflexion patrimoniale globale. Le choix entre Jeanbrun et LMNP, entre neuf et ancien, entre loyer intermédiaire et très social, doit être simulé sur votre situation précise, en intégrant dès le départ la fiscalité à la revente. 83% des propriétaires se sentent insuffisamment éclairés pour agir — l’accompagnement d’un CGP ou d’un expert-comptable spécialisé n’est pas un luxe, c’est la condition sine qua non pour ne pas passer à côté des bénéfices réels du dispositif.
FAQ — Les questions que vous vous posez vraiment
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et en quoi diffère-t-il du Pinel ?
Le dispositif Jeanbrun est le successeur du Pinel, entré en vigueur le 21 février 2026. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt directe sur le prix d’achat, le Jeanbrun repose sur un amortissement annuel de 3 à 5,5% de 80% de la valeur du bien, déductible des revenus fonciers voire du revenu global.
Combien d’impôt vais-je économiser avec le dispositif Jeanbrun selon ma TMI ?
Sur un bien neuf à 250 000 € en loyer intermédiaire (3,5%/an), l’amortissement annuel atteint 7 000 €. À la TMI de 41%, cela représente environ 4 074 €/an d’économie fiscale réelle (IR + prélèvements sociaux), soit plus de 36 000 € sur 9 ans. Le gain est proportionnel à votre taux marginal d’imposition.
Mon bien est-il éligible au dispositif Jeanbrun ?
Pour être éligible, votre bien doit se situer dans un immeuble collectif (maisons exclues). S’il est neuf, il doit être conforme RE2020 avec un DPE A, B ou C. S’il est ancien, il requiert au minimum 30% du prix d’achat en travaux pour atteindre la classe C minimum au DPE. La période d’acquisition doit être comprise entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin des 9 ans ?
En cas de revente avant la fin des 9 ans d’engagement, les amortissements déduits sont intégralement réintégrés dans votre revenu net foncier l’année de la cession. Des exceptions existent pour les aléas graves de la vie : licenciement, invalidité de 2e ou 3e catégorie, décès du contribuable ou de son conjoint.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec un LMNP existant ?
Oui, les deux dispositifs sont compatibles à condition qu’ils portent sur des biens distincts. Le Jeanbrun s’applique à la location nue et le LMNP à la location meublée — ils sont incompatibles sur le même bien. Un propriétaire LMNP peut donc acquérir un nouveau logement nu éligible au Jeanbrun sans remettre en cause son statut meublé actuel.
Ai-je besoin d’un expert-comptable pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Ce n’est pas légalement obligatoire, mais c’est fortement conseillé. Le régime réel des revenus fonciers, le calcul des amortissements, la vérification des plafonds de loyers et la déclaration du déficit sur revenu global impliquent des obligations déclaratives précises. Une erreur expose à une réintégration totale des avantages fiscaux.
