Le projet de loi de finances pour 2027, ou PLF 2027, a été présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026. Pour les ménages qui préparent un achat, les investisseurs locatifs et les propriétaires bailleurs, une question se pose : faut-il modifier, accélérer ou reporter son projet ?
Le texte confirme une orientation nette en faveur de l’accession à la propriété et de la location longue durée. La mesure la plus concrète concerne la location meublée : le Gouvernement propose de plafonner l’amortissement déductible en LMNP, avec un plafond plus sévère pour les meublés de tourisme. Il annonce aussi la prolongation du prêt à taux zéro au-delà de 2027 et un statut du bailleur privé plus attractif dans l’ancien.
Un projet de loi n’est pas encore une loi : le Parlement doit examiner le texte, l’amender puis l’adopter d’ici la fin de l’année. Le PLF 2027 sert donc de boussole pour anticiper, pas de base unique pour prendre une décision patrimoniale.
PLF 2027 : où en est le projet de loi de finances ?
Le projet de loi de finances fixe les grandes orientations budgétaires et fiscales de l’État pour l’année suivante : impôts, dépenses publiques, aides au logement, fiscalité locative, rénovation. Le PLF 2027 a été adopté en Conseil des ministres puis déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, dans le calendrier budgétaire habituel. Les documents sont publiés par le ministère de l’Économie et des Finances, et le parcours du texte peut être suivi sur Vie publique.
Il s’agit de la version initiale du Gouvernement. C’est le point de départ des débats, pas nécessairement le texte qui entrera en vigueur au 1er janvier 2027.
Les étapes à connaître d’ici décembre
| Étape | Ce qu’elle signifie pour votre projet |
|---|---|
| Dépôt du PLF (1er octobre 2026) | Le Gouvernement présente ses mesures, qui ne sont pas encore applicables |
| Examen à l’Assemblée nationale | Les députés peuvent modifier le texte par amendements |
| Examen au Sénat | Les sénateurs peuvent à leur tour proposer des modifications |
| Navette et commission mixte paritaire | Les deux chambres cherchent un accord sur une version commune |
| Adoption définitive et promulgation | Les mesures deviennent la loi, avec leurs dates d’application |
| Textes d’application | Certaines mesures attendent encore un décret pour être précisées |
Côté calendrier, les députés examinent la partie « recettes », qui contient les mesures fiscales, du 12 au 19 octobre, avant un vote prévu le 20 octobre. Le vote sur l’ensemble du texte à l’Assemblée est fixé au 17 novembre. Entre octobre et décembre, une mesure peut donc être supprimée, modifiée, reportée ou assortie de conditions. Le plus sûr est donc de bâtir son financement sur les règles en vigueur, puis d’intégrer les évolutions une fois le texte adopté.
Projet de loi, amendement, loi votée : quelles différences ?
Le projet de loi est le texte déposé par le Gouvernement : ses mesures ne s’appliquent pas encore. Un amendement est une modification proposée pendant les débats ; il peut être adopté, rejeté ou retiré. La loi de finances 2027 est la version définitivement adoptée et promulguée. Certaines de ses mesures s’appliquent au 1er janvier 2027, d’autres plus tard ou avec un régime transitoire.
PLF 2027 immobilier : les mesures à retenir
Pour bien lire le PLF 2027, il faut distinguer trois choses : les règles déjà applicables, les mesures inscrites dans le projet de loi, et les annonces dont le détail reste à préciser. Le tableau ci-dessous fait le point au 2 octobre 2026.
| Sujet | Ce que prévoit le PLF 2027 | Public concerné | Niveau de certitude |
|---|---|---|---|
| Location meublée (LMNP) | Amortissement déductible plafonné à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer ; 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme | Loueurs en meublé au régime réel | Inscrit dans le projet de loi (article 7), peut être amendé |
| Donations d’argent | Don familial exonéré porté de 31 865 € à 50 000 € et taux de 6 % au-delà, au premier semestre 2027 | Parents et grands-parents aidant un enfant de 18 à 49 ans | Inscrit dans le projet de loi (article 4), peut être amendé |
| PTZ | Prolongation au-delà de 2027 et création annoncée d’un PTZ pour les jeunes parents | Primo-accédants, familles avec un enfant de moins de 3 ans ou à naître | Annonce gouvernementale, modalités à confirmer |
| Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | Dispositif en vigueur, à rendre « significativement plus attractif » dans l’ancien | Investisseurs en location nue | Règle en vigueur ; évolution annoncée |
| Logement social | Maintien des 500 millions d’euros d’allègements accordés en 2026 | Bailleurs sociaux, indirectement les ménages | Annonce gouvernementale |
Tant qu’un texte nouveau n’est pas adopté et entré en vigueur, les règles actuelles de la location meublée, des revenus fonciers et des donations continuent de s’appliquer à vos opérations.
PLF 2027 LMNP : l’amortissement de la location meublée plafonné
C’est la mesure la plus concrète du PLF 2027 pour les investisseurs. L’article 7 du projet, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », limite fortement ce que les loueurs en meublé non professionnels peuvent déduire chaque année au régime réel.
Ce que change l’article 7
Aujourd’hui, un loueur en meublé au réel peut déduire de ses loyers une fraction de la valeur de son bien, calculée composant par composant (gros œuvre, toiture, installations…), sans plafond chiffré. C’est ce mécanisme qui permet souvent de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
Le projet de loi propose d’encadrer cet amortissement :
- Location meublée à l’année : amortissement des locaux limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
- Meublés de tourisme : limite abaissée à 1,5 % par an et 5 000 € par an et par foyer fiscal.
- Fin du report : pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, la part d’amortissement qui dépasse ces limites ne serait plus reportable sur les années suivantes.
- Régime transitoire : les amortissements déjà en report avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable.
Certaines résidences seraient exclues du plafonnement, notamment les logements réservés aux étudiants, à certains jeunes en formation ou aux personnes âgées, ainsi que des structures d’accueil de personnes âgées ou handicapées.
Le Gouvernement assume l’objectif : rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, et rendre la location touristique de courte durée moins avantageuse que la location à l’année, en particulier dans les zones tendues. Cette mesure s’ajoute à la réforme de 2025, qui réintègre déjà les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
Exemple chiffré
Prenons trois cas simples, en raisonnant sur la valeur amortissable des locaux (hors terrain et hors mobilier) :
| Situation | Amortissement annuel avec le PLF 2027 |
|---|---|
| Meublé à l’année, locaux à 250 000 € | 6 250 € (2,5 %), sous le plafond de 7 000 € |
| Meublé à l’année, locaux à 400 000 € | 7 000 € au lieu de 10 000 € à 2,5 % : le plafond s’applique |
| Meublé de tourisme, locaux à 250 000 € | 3 750 € (1,5 %), sous le plafond de 5 000 € |
Les petites surfaces à prix modéré sont donc relativement épargnées. Les biens de valeur plus élevée, les investisseurs qui détiennent plusieurs meublés (le plafond est par foyer, pas par bien) et les meublés de tourisme sont les plus touchés. Ces calculs sont des ordres de grandeur : la répartition entre terrain, locaux et mobilier doit être validée avec votre expert-comptable.
Quels réflexes adopter avant d’investir en meublé ?
Un projet en LMNP doit rester rentable même si le plafonnement est adopté tel quel. Avant de vous engager, vérifiez notamment :
- La demande en location meublée à l’année dans le secteur, plutôt que le revenu espéré en saisonnier.
- La rentabilité nette après impôt, recalculée avec un amortissement plafonné.
- Les charges, le renouvellement du mobilier et les coûts de gestion.
- Les règles locales applicables aux meublés de tourisme (autorisation, quotas, changement d’usage).
- L’alternative de la location nue sous statut du bailleur privé, qui devient relativement plus attractive.
Le choix entre meublé et location nue dépend de vos revenus, de votre durée de détention et de la réalité locative locale. Un expert-comptable ou un conseiller en fiscalité peut vous aider à trancher.
Vous louez déjà un bien meublé
Le projet ne supprime pas le régime LMNP, mais il réduirait l’avantage fiscal des détenteurs actuels dès les revenus 2027. Faites estimer l’effet du plafond et de la fin du report sur votre imposition. Évitez toutefois une restructuration précipitée (vente, passage en location nue, changement de régime) avant de connaître la version adoptée du texte.
PTZ 2027 : faut-il attendre avant d’acheter ?
Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un prêt sans intérêts accordé sous conditions de ressources pour compléter le financement d’un premier achat de résidence principale. Il réduit la part empruntée au taux bancaire et peut améliorer la mensualité, l’apport demandé ou le taux d’endettement. Dans sa forme actuelle, il s’applique aux offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027.
Une prolongation et un PTZ pour les jeunes parents
Dans une lettre aux acteurs du logement du 23 septembre 2026, le Premier ministre s’est engagé à prolonger le PTZ au-delà de 2027. Selon cette lettre, le dispositif aide chaque année environ 70 000 ménages, pour un montant de 2,4 milliards d’euros. La nouvelle date de fin et les barèmes ne sont pas encore connus.
Le Gouvernement a aussi annoncé un PTZ dit « parentalité », ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou en ont eu un depuis moins de trois ans. Selon les paramètres relayés par la presse, il serait accessible pour le neuf comme pour l’ancien, y compris aux ménages déjà propriétaires, et cumulable avec le PTZ classique. Ces modalités restent à confirmer dans le texte final.
Faut-il repousser son achat ?
Pas nécessairement. Reporter un achat finançable aujourd’hui dans l’attente d’une mesure dont les critères ne sont pas fixés comporte des risques : le bien peut partir, les prix et les taux peuvent bouger. Le PTZ n’est qu’une variable parmi d’autres :
- le prix négocié du bien ;
- votre apport personnel ;
- le taux de crédit et le coût de l’assurance emprunteur ;
- les frais de notaire, de garantie et de dossier ;
- votre stabilité professionnelle et votre taux d’endettement ;
- les travaux à financer et la date d’entrée souhaitée dans le logement.
Exemple : un couple qui peut acheter aujourd’hui avec un apport suffisant et une mensualité supportable n’a pas forcément intérêt à attendre. À l’inverse, un ménage dont le projet ne tient qu’avec une aide future, comme le PTZ parentalité, doit attendre la publication des règles définitives avant de signer.
Si vous êtes primo-accédant, faites chiffrer plusieurs scénarios : avec et sans PTZ, avec différents apports et durées de prêt. Vous saurez ainsi si le PTZ est un accélérateur utile ou une condition indispensable à votre projet.
Statut du bailleur privé : ce que le budget 2027 peut changer
Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, est l’un des sujets les plus suivis par les investisseurs depuis la fin du Pinel. Il ne naît pas avec le PLF 2027 : il est en vigueur depuis le 21 février 2026 et concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Un dispositif déjà applicable
Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement pour le louer nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans et avec un loyer plafonné. Le logement doit se situer dans un immeuble collectif. Il peut être neuf, ou ancien si les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.
Le mécanisme repose sur l’amortissement d’une partie de la valeur du bien, avec des taux qui varient selon le niveau de loyer et la nature de l’opération. C’est une logique différente du Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt.
Pour le détail des conditions, des plafonds et des taux, consultez notre article : dispositif Jeanbrun 2026 : le guide du nouveau bailleur privé.
Ce qu’annonce le Gouvernement pour l’ancien
Le Gouvernement s’est engagé à compléter le dispositif pour le rendre « significativement plus attractif dans les logements anciens ». C’est une piste intéressante pour les investisseurs qui ciblent la rénovation, notamment en ville où l’offre neuve est rare. Les modalités précises, par exemple sur le seuil de 30 % de travaux, ne sont pas encore connues.
Le plafonnement de l’amortissement en meublé rend par ailleurs la location nue relativement plus compétitive. L’investisseur qui cible un bien ancien peut donc raisonner en deux temps : vérifier d’abord si son opération est éligible aux règles actuelles, puis intégrer les éventuelles améliorations une fois le texte adopté, sans bâtir toute sa rentabilité dessus.
Quel impact pour votre investissement locatif ?
L’avantage fiscal n’est jamais le seul critère. Un bon investissement repose d’abord sur :
- une demande locative durable dans le secteur ;
- un loyer réellement atteignable, compte tenu des plafonds ;
- un coût de travaux maîtrisé et une bonne performance énergétique ;
- des charges de copropriété et une taxe foncière anticipées ;
- un risque de vacance limité ;
- un financement cohérent avec les loyers attendus et votre capacité d’endettement.
PLF 2027 et donation : une fenêtre pour aider un enfant à acheter
L’article 4 du projet de loi de finances pour 2027 propose une mesure temporaire susceptible de faciliter l’aide familiale à un achat immobilier. Sous réserve de son adoption définitive par le Parlement, les dons de sommes d’argent réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2027 bénéficieraient d’un régime fiscal plus favorable.
Pour un primo-accédant, cette évolution pourrait permettre de constituer ou d’augmenter son apport personnel. Un apport plus élevé peut réduire le montant à financer par crédit, couvrir une partie des frais d’acquisition ou renforcer la solidité globale du dossier bancaire. Il ne s’agit toutefois pas d’une aide immobilière ciblée : la mesure concerne les dons d’argent, quel que soit l’usage de la somme reçue.
Ce que prévoit l’article 4 du PLF 2027
- Un plafond d’exonération temporairement relevé. Le plafond du don familial de sommes d’argent exonéré de droits passerait de 31 865 € à 50 000 €, pour les dons consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027. Les conditions habituelles du don familial resteraient applicables : le donateur devrait notamment avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire être majeur ou émancipé.
- Un taux forfaitaire de 6% pour certains dons taxables. Au-delà des abattements et exonérations applicables, la fraction taxable de certains dons de sommes d’argent en pleine propriété pourrait être soumise à un taux unique de 6%, dans la limite de 100 000 € par donateur et par donataire. Ce plafond ne correspond donc pas à une somme exonérée : il encadre la part pouvant profiter de ce taux spécifique.
- Des bénéficiaires jeunes et clairement définis. Le dispositif viserait les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants majeurs ou émancipés, âgés de moins de 50 ans. En l’absence de descendance, il pourrait également concerner les neveux et nièces, ainsi que certains petits-neveux et petites-nièces par représentation.
- Une dérogation au rappel fiscal, à interpréter avec prudence. Le projet prévoit que les dons concernés ne seraient pas pris en compte dans le mécanisme habituel de rappel fiscal. Cette règle ne supprime pas pour autant les enjeux civils et successoraux d’une donation, notamment si plusieurs héritiers sont concernés. Un notaire doit valider le montage avant toute opération.
Seules les sommes d’argent sont concernées par ce régime temporaire. La donation directe d’un logement, d’une quote-part de bien immobilier ou d’un autre actif ne relèverait pas de cette mesure spécifique et resterait soumise aux règles applicables. Le PLF 2027 ne prévoit pas, dans cet article, de modification générale du barème des droits de succession.
Ce que cela change pour votre projet d’achat
Pour un primo-accédant, un don familial reste l’un des moyens les plus efficaces de constituer ou renforcer un apport. S’il est adopté, ce dispositif permettrait à des parents de transmettre davantage, pendant six mois, avec une fiscalité réduite. Il peut aussi justifier d’ajuster le calendrier d’un achat prévu au premier semestre 2027.
La mesure reste soumise au vote du Parlement : les députés pourraient l’élargir, la modifier ou la supprimer. En pratique :
- ne réalisez pas un don en comptant sur ces règles avant leur adoption définitive ;
- distinguez bien don et prêt familial, dont les conséquences fiscales et bancaires diffèrent ;
- conservez la traçabilité des fonds, que votre banque demandera pour justifier l’apport ;
- faites valider le montage par un notaire, en tenant compte des donations déjà réalisées et de l’équilibre entre héritiers.
Budget 2027 immobilier : nos conseils selon votre profil
Le PLF 2027 peut faire évoluer les règles, mais il ne doit pas geler vos projets. La bonne approche consiste à bâtir un projet solide dans le cadre actuel, puis à l’ajuster quand les mesures sont confirmées.
| Votre situation | Ce que nous vous conseillons |
|---|---|
| Vous achetez votre résidence principale | Calculez votre enveloppe sur votre capacité réelle. Si le bien est trouvé et le financement sécurisé, n’attendez pas une mesure hypothétique. |
| Vous êtes primo-accédant ou jeune parent | Chiffrez votre projet avec et sans PTZ. Si votre achat dépend du futur PTZ parentalité, attendez les règles définitives. |
| Vous êtes aidé par vos parents | Suivez l’article 4 : un don d’argent au premier semestre 2027 pourrait être moins taxé. Rien ne doit être signé avant l’adoption du texte. |
| Vous investissez en meublé | Recalculez la rentabilité avec un amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € par an, ou 1,5 % et 5 000 € en tourisme. |
| Vous louez déjà en meublé | Faites estimer l’impact sur vos revenus 2027, sans restructurer votre patrimoine avant le vote. |
| Vous investissez en location nue | Le statut du bailleur privé est déjà utilisable et pourrait devenir plus intéressant dans l’ancien. |
Conclusion
Le PLF 2027 confirme une ligne claire : soutenir l’accession à la propriété et la location longue durée, au détriment de l’avantage fiscal du meublé et surtout de la location touristique. Il prolonge le PTZ, plafonne l’amortissement en LMNP, ouvre une fenêtre favorable aux dons d’argent en 2027 et promet un statut du bailleur privé plus attractif dans l’ancien.
Tant que le texte n’est pas voté, fondez vos décisions sur les règles en vigueur et traitez ces annonces comme des scénarios probables.
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FAQ :
Quand le PLF 2027 sera-t-il définitivement adopté ?
Le texte a été présenté le 1er octobre 2026. L’Assemblée nationale doit voter la partie « recettes » le 20 octobre, puis l’ensemble du texte le 17 novembre. Après le passage au Sénat et la navette, la loi de finances est normalement adoptée et promulguée fin décembre, pour une application au 1er janvier 2027.
Le régime LMNP est-il supprimé ?
Non. Le PLF 2027 ne supprime pas la location meublée non professionnelle. Il plafonne l’amortissement déductible au régime réel : 2,5 % de la valeur des locaux et 7 000 € par an et par foyer pour la location à l’année, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme.
Qui est concerné par le plafonnement de l’amortissement ?
Les loueurs en meublé non professionnels qui déclarent au régime réel, y compris pour les biens déjà en location. Certaines résidences en sont exclues, notamment les logements réservés aux étudiants ou aux personnes âgées. Le micro-BIC, qui ne repose pas sur l’amortissement, n’est pas visé par cette mesure.
À partir de quand le plafonnement s’appliquerait-il ?
S’il est adopté, il s’appliquerait aux exercices clos à partir du 1er janvier 2027, donc aux revenus 2027 déclarés en 2028. Les amortissements déjà en report avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable.
Le PTZ s’arrête-t-il fin 2027 ?
Dans sa forme actuelle, le PTZ concerne les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. Le Gouvernement s’est engagé à le prolonger au-delà, mais la nouvelle date de fin et les barèmes ne sont pas encore connus.
Qu’est-ce que le PTZ parentalité ?
C’est un nouveau prêt à taux zéro annoncé par le Gouvernement pour les ménages qui attendent un enfant ou en ont eu un depuis moins de trois ans. Selon les informations publiées, il serait ouvert aux propriétaires et cumulable avec le PTZ classique. Ses conditions doivent encore être confirmées.
Combien mes parents pourront-ils me donner en 2027 pour acheter ?
Si l’article 4 est adopté, un don de sommes d’argent consenti entre le 1er janvier et le 30 juin 2027 serait exonéré jusqu’à 50 000 €, contre 31 865 € aujourd’hui. Au-delà des abattements, la part taxable serait imposée à 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire âgé de 18 à 49 ans.
Le statut du bailleur privé est-il déjà utilisable ?
Oui. Le dispositif Jeanbrun est en vigueur depuis le 21 février 2026 pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Le PLF 2027 pourrait le rendre plus avantageux dans l’ancien, mais il n’est pas nécessaire d’attendre pour en bénéficier.
Faut-il attendre le vote du budget pour acheter ?
Pas si votre projet est déjà finançable avec les règles actuelles. Attendre n’a de sens que si votre achat dépend d’une mesure nouvelle, comme le PTZ parentalité ou un don familial prévu en 2027. Un courtier peut vous aider à comparer les deux scénarios.
Liens utiles
Suivre le PLF 2027
- Assemblée nationale – Projet de loi de finances pour 2027 et lois de finances précédentes
- Batiactu – PLF 2027 : les mesures pour le logement social et le PTZ
Prêt à taux zéro
- Service-public.fr – Conditions du prêt à taux zéro
- BOFiP – Prorogation du PTZ jusqu’au 31 décembre 2027
Location meublée et investissement locatif
- Service-public.fr – Imposition des revenus de location meublée
- City and Co – Dispositif Jeanbrun 2026 : le guide du nouveau bailleur privé
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