À côté du marché « classique » de la revente, trois segments suivent chacun leur propre logique. Le viager profite du vieillissement démographique et séduit une nouvelle génération de vendeurs seniors. Le prestige résiste à la morosité générale grâce au retour des acheteurs internationaux. Le neuf, lui, cherche encore son second souffle entre signaux contradictoires. Tour d’horizon.
Le viager : un marché de niche qui n’en est presque plus un
Longtemps perçu comme marginal, le viager connaît une croissance structurelle marquée depuis 2020, avec une progression estimée entre 20 et 25% selon les acteurs du secteur. Le marché représente aujourd’hui environ 6 000 transactions annuelles, pour un volume d’affaires dépassant le milliard d’euros, redistribué à plus de 80 000 retraités. La dynamique est structurelle : vieillissement de la population, retraites jugées insuffisantes, et recherche d’un complément de revenu régulier poussent de plus en plus de propriétaires seniors à franchir le pas.
Ce qui change dans le profil des vendeurs. Le viager n’est plus l’apanage de propriétaires en difficulté financière. Il attire aujourd’hui des seniors actifs et autonomes qui l’utilisent comme un véritable outil de gestion patrimoniale : maintien à domicile sécurisé, optimisation de la retraite, organisation de la transmission.
Un marché favorable aux vendeurs. La demande progresse plus vite que l’offre, ce qui inverse le rapport de force habituel : les acquéreurs sont en concurrence, et les conditions de vente (bouquet, rente, clauses protectrices) se négocient davantage en faveur du crédirentier. Les délais de vente se raccourcissent, en particulier au printemps.
Des disparités régionales marquées. Si Paris, l’Île-de-France et la Côte d’Azur restent des places fortes, d’autres territoires tirent leur épingle du jeu : la Bretagne (portée par l’attractivité de villes comme Vannes, Quimper ou Lorient), le Pays basque, la Normandie, et de nombreuses villes moyennes.
Un nouveau profil d’acheteurs. Le viager attire aussi des investisseurs plus jeunes, souvent entre 35 et 50 ans, qui y voient une alternative moins risquée qu’un crédit classique et profitent d’une décote d’occupation qui peut atteindre 40 à 45% pour un vendeur d’une petite quarantaine d’années de retraite devant lui.
À retenir pour vos clients : le cadre fiscal reste stable en 2026. Côté acheteurs, le crédit viager hypothécaire permet de financer un bouquet important en mettant le bien en garantie.
L’immobilier de prestige : un marché à part, presque déconnecté du reste
Le segment du luxe ne joue pas selon les mêmes règles que le marché résidentiel classique. Après deux années de correction (2023-2024), il a retrouvé de la vigueur dès la fin 2025, porté par un moteur bien identifié : le retour des acheteurs étrangers.
Le retour des Américains, et pas seulement. À Paris, sur la Côte d’Azur et dans les grandes destinations françaises, la clientèle internationale (Américains, Sud-Américains, Moyen-Orient, Suisses, Belges) est redevenue le principal moteur du marché. Sur les biens de plus de 2 millions d’euros à Paris, elle représente en moyenne 28 à 30% des transactions, contre 22% en 2023. Cette part varie toutefois fortement selon les arrondissements et les segments de prix : elle peut dépasser 70% sur la Côte d’Azur et atteindre des niveaux comparables sur certains biens ultra-haut de gamme parisiens. Il convient donc de retenir ces chiffres comme des ordres de grandeur variables plutôt que des moyennes uniformes sur l’ensemble du marché.
Une polarisation nette entre biens rares et biens standards. C’est sans doute la tendance la plus structurante de 2026 : le marché premium se segmente clairement.
- Immobilier de qualité (moins de 3 M€) : environ 14 000 €/m² à Paris
- Haut de gamme (3-5 M€) : environ 20 000 €/m²
- Prestige (plus de 5 M€) : environ 27 500 €/m² en moyenne, avec des pics dépassant 50 000 €/m² à Saint-Germain-des-Prés
Les biens d’exception, bien situés et sans défaut, continuent de voir leur valeur progresser. À l’inverse, les biens présentant des faiblesses (passoires thermiques, copropriétés complexes, absence d’extérieur) subissent des négociations de plus en plus agressives, avec des décotes pouvant atteindre 15%.
Une clientèle qui échappe aux logiques classiques. La majorité des acheteurs de prestige paient comptant ou via des montages internationaux, ce qui les rend peu sensibles aux variations de taux de crédit. Leur logique est patrimoniale : diversification, valeur refuge, recherche de stabilité dans un contexte géopolitique incertain.
Les destinations à suivre : Paris et sa couronne premium (Neuilly, Boulogne), la Côte d’Azur, les Alpes (portées par la perspective des JO d’hiver 2030), et plus largement les grandes stations et le littoral de prestige.
Le neuf : des signaux contradictoires, une reprise encore fragile
C’est le segment le plus difficile à lire en ce moment. D’un côté, les indicateurs de construction (permis, mises en chantier) donnent des signes de redémarrage. De l’autre, les ventes aux particuliers restent en net recul.
Des ventes toujours en baisse. Au premier trimestre 2026, les ventes de logements neufs ont chuté de 14,3% par rapport à l’année précédente, repassant sous la barre symbolique des 20 000 unités, dans un contexte de tensions géopolitiques qui pèse sur la confiance des ménages.
Des permis de construire en dents de scie. Mars 2026 a vu un bond de 33% des permis délivrés sur un mois (43 144 autorisations, +49% pour le collectif), avant un recul de près de 30% dès avril. Cette volatilité rend la lecture difficile : s’agit-il d’un vrai redémarrage ou d’un effet de rattrapage ponctuel ? Les professionnels du secteur restent prudents.
Le retour des investisseurs, pas encore des propriétaires occupants. C’est sans doute le signal le plus intéressant : en Île-de-France, les réservations des investisseurs particuliers progressent d’environ 23 à 27% selon les baromètres, et représentent désormais une part croissante des ventes au détail. À l’inverse, la demande des propriétaires occupants continue de reculer.
Une nuance importante sur le dispositif Jeanbrun. Contrairement à une lecture trop optimiste, le nouveau dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026, n’a pour l’instant pas produit les effets escomptés sur le terrain : les volumes de logements vendus sous ce statut au premier trimestre restent très en deçà des objectifs mensuels fixés par la profession. La Fédération des promoteurs immobiliers attribue cette faiblesse davantage au contexte géopolitique (guerre au Moyen-Orient) et à la frilosité des ménages qu’à un échec intrinsèque du dispositif, dont les effets pourraient se matérialiser plus tardivement dans l’année. Il est donc plus juste de parler d’un levier encore embryonnaire que d’un moteur déjà opérant de la reprise investisseurs.
Les leviers à surveiller pour la suite de 2026 : l’évolution des taux de crédit, la montée en puissance réelle du dispositif Jeanbrun, la sortie du cycle électoral municipal (susceptible de débloquer des permis), et plus largement le retour de la confiance des ménages.
En résumé
| Marché | Tendance 2026 | Moteur principal |
|---|---|---|
| Viager | Croissance structurelle, favorable aux vendeurs | Vieillissement démographique |
| Prestige | Sélectif mais dynamique sur les biens rares | Retour des acheteurs étrangers |
| Neuf | Reprise fragile, signaux contradictoires | Retour timide des investisseurs, effet Jeanbrun encore limité |
Trois marchés, trois logiques bien distinctes — mais un point commun : la sélectivité. Que ce soit sur le viager, le prestige ou le neuf, ce sont les biens les mieux positionnés (emplacement, état, performance énergétique) qui tirent leur épingle du jeu, pendant que le reste du marché doit composer avec plus de négociation et des délais allongés.
