Mise à jour : 6 nov. 2026
La hausse des taux immobiliers alourdit-elle simplement vos mensualités ou vous oblige-t-elle à revoir votre projet d’achat ? Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est passé de 3,27% en juin à 3,32% en août 2026, avant de se stabiliser en septembre. Une remontée modérée, mais concrète pour les ménages qui préparent leur achat.
Pour mesurer son effet sur votre mensualité de crédit immobilier, prenons un exemple : sur 250 000 € empruntés pendant 20 ans, passer de 3,66% à 3,76% représente environ 13 € supplémentaires par mois, hors assurance. Soit plus de 3 100 € d’intérêts sur toute la durée.
Voici comment calculer cet impact, repérer les points de vigilance et ajuster votre financement sans décider dans la précipitation.
Où en est la hausse des taux immobiliers en 2026 ?
Les taux immobiliers ont légèrement remonté durant l’été. La Banque de France relève un taux moyen de 3,27% en juin, puis de 3,30% en juillet et de 3,32% en août, pour les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations.
Dans sa publication du 5 novembre, elle confirme une stabilisation à 3,32% en septembre. Ces statistiques décrivent les nouveaux crédits du mois observé, toutes durées confondues et hors frais et assurance. Elles constituent un repère national, pas un tarif applicable à chaque projet.
| Mois observé | Taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat |
|---|---|
| Juin 2026 | 3,27% |
| Juillet 2026 | 3,30% |
| Août 2026 | 3,32% |
| Septembre 2026 | 3,32% |
Source : Banque de France. Crédits hors renégociations, taux hors frais et assurance.
Pour comparer les chiffres il est nécéssaire de distinguer trois notions :
- Le taux barème : les conditions proposées par une banque pour une durée et un profil donnés.
- Le taux moyen : une moyenne calculée sur un ensemble de crédits.
- Le taux négocié : le taux finalement accepté par la banque pour votre dossier.
L’évolution des taux immobiliers en 2026 doit donc se lire avec son contexte : période observée, durée, frais inclus ou non et caractéristiques du financement.
Pourquoi les taux peuvent-ils remonter alors que la BCE ne bouge pas ?
La Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs inchangés le 29 octobre 2026. Mais le prix d’un crédit immobilier dépend aussi des conditions de financement à long terme.
La série publiée par la Banque de France pour l’emprunt phare français à 10 ans montre une progression de 4,03% en moyenne en août à 4,48% en septembre. Elle illustre la tension récente sur les taux longs.
Cette évolution peut peser sur les conditions de financement des banques et contribuer à une remontée des taux proposés aux emprunteurs. La transmission n’est toutefois pas mécanique : les établissements ajustent également leurs offres selon leurs ressources, leurs objectifs commerciaux et les dossiers présentés.
Pour votre projet, la conséquence est simple : une décision de la BCE ne suffit pas à prévoir le taux que vous proposera une banque.
Combien une hausse de 0,10 point ajoute-t-elle à votre mensualité ?
Pour isoler l’effet d’une hausse, il faut comparer le même capital sur la même durée.
Les simulations suivantes étudient un passage de 3,66% à 3,76% sur 20 ans et de 3,75% à 3,85% sur 25 ans. Ces taux sont des hypothèses de calcul, pas les moyennes officielles d’octobre et de novembre. Cet écart de 0,10 point représente deux fois la remontée moyenne observée cet été : un ordre de grandeur utile pour tester la sensibilité de votre budget.
Les résultats concernent un prêt amortissable à taux fixe, sans différé, hors assurance, frais de garantie, frais de dossier et frais de courtage.
| Capital emprunté | Durée | Taux avant → après | Mensualité avant | Mensualité après | Écart mensuel | Surcoût d’intérêts |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200 000 € | 20 ans | 3,66% → 3,76% | 1 176,43 € | 1 186,82 € | +10,39 € | ≈ 2 493 € |
| 250 000 € | 20 ans | 3,66% → 3,76% | 1 470,54 € | 1 483,52 € | +12,98 € | ≈ 3 116 € |
| 300 000 € | 20 ans | 3,66% → 3,76% | 1 764,65 € | 1 780,23 € | +15,58 € | ≈ 3 739 € |
| 200 000 € | 25 ans | 3,75% → 3,85% | 1 028,26 € | 1 039,18 € | +10,92 € | ≈ 3 275 € |
| 250 000 € | 25 ans | 3,75% → 3,85% | 1 285,33 € | 1 298,97 € | +13,65 € | ≈ 4 094 € |
| 300 000 € | 25 ans | 3,75% → 3,85% | 1 542,39 € | 1 558,77 € | +16,38 € | ≈ 4 913 € |
Simulations indicatives. Les surcoûts sont calculés avant arrondissement des mensualités, pour un prêt conservé jusqu’à son terme.
Sur 20 ans : environ 13 € de plus pour 250 000 €
Pour un financement de 250 000 €, la mensualité passe d’environ 1 471 € à 1 484 €.
L’augmentation reste limitée pour un ménage disposant d’une marge confortable. Elle devient plus sensible si le financement se situe déjà près du plafond de charges acceptable.
Sur 25 ans : une hausse qui s’accumule plus longtemps
Pour le même capital, l’écart approche 14 € mensuels dans notre simulation sur 25 ans.
La durée amplifie le surcoût cumulé : l’augmentation s’applique à 300 échéances, contre 240 sur 20 ans.
Le vrai sujet : le coût total du crédit immobilier
Une mensualité plus basse ne signifie pas un crédit moins cher.
Dans nos exemples, emprunter 250 000 € sur 20 ans à 3,76% représente environ 106 045 € d’intérêts. Sur 25 ans à 3,85%, les intérêts atteignent environ 139 692 €.
Pour comparer des offres complètes, examinez également le TAEG : il intègre les coûts nécessaires à l’obtention du financement dans les conditions annoncées, notamment les frais et l’assurance obligatoire.
Comment calculer votre mensualité de crédit immobilier ?
Le calcul de mensualité de crédit immobilier repose sur trois données : le capital emprunté, le taux nominal et le nombre d’échéances.
Pour un prêt amortissable classique à taux fixe, la formule est :
M = C × i / (1 − (1 + i)^(-n))
Dans cette formule :
- M représente la mensualité hors assurance ;
- C correspond au capital emprunté ;
- i désigne le taux mensuel, soit le taux annuel exprimé en décimal divisé par 12 ;
- n correspond au nombre de mensualités.
Pour 250 000 € empruntés à 3,76% sur 20 ans, utilisez un taux mensuel de 0,0376 ÷ 12 et 240 mensualités. Le résultat atteint environ 1 483,52 € par mois.
Dans Excel ou Google Sheets configuré en français, saisissez : =VPM(3,76%/12;240;-250000).
Pour une simulation de mensualité de crédit immobilier représentative de votre budget, ajoutez ensuite l’assurance et les éventuels prêts complémentaires. Service Public propose un simulateur permettant notamment d’étudier le cumul de plusieurs prêts à taux fixe.
Une petite hausse peut-elle faire dépasser les 35% d’endettement ?
L’impact dépend autant de votre marge budgétaire que du montant de la hausse.
Le HCSF encadre les conditions d’octroi avec un taux d’effort en principe limité à 35% et une durée généralement plafonnée à 25 ans. Des aménagements et une marge de flexibilité bancaire existent, sans constituer un droit automatique pour l’emprunteur.
Les charges de crédit sont prises en compte assurance comprise, par rapport aux revenus retenus par la banque.
Prenons un exemple simplifié : le seuil de 35% correspond, pour votre ménage, à 1 500 € de charges mensuelles de crédit. Votre projet atteint déjà 1 495 €, assurance incluse.
Une hausse de 13 € porterait la charge à 1 508 €. L’écart semble faible, mais il peut imposer un ajustement du financement.
Autre limite à vérifier : le taux d’usure. Il s’applique au TAEG, et non au seul taux nominal. Une offre doit donc respecter ce plafond en tenant compte des frais et de l’assurance obligatoires.
Quels sont les cinq leviers pour limiter l’impact de la hausse ?
1. Faire étudier votre dossier par un courtier
Avant de revoir votre achat, faites comparer plusieurs montages : durée, apport, assurance et prêts complémentaires.
Le rôle du courtier est de présenter votre dossier aux établissements adaptés et de mettre leurs propositions en perspective. L’objectif n’est pas seulement de chercher un taux plus bas, mais un financement cohérent avec votre budget.
Le taux obtenu dépendra notamment du profil, de l’apport et de la banque sollicitée : aucun taux ne peut être garanti à l’avance.
2. Comparer l’assurance emprunteur
L’assurance mérite autant d’attention que le taux nominal, puisqu’elle contribue à la charge mensuelle et au TAEG.
Dans un exemple théorique, passer d’une cotisation de 45 € à 30 € ferait économiser 15 € par mois. Cela compenserait la hausse de notre simulation à 250 000 € sur 20 ans.
Comparez toutefois les garanties, les exclusions et les quotités assurées, pas uniquement le tarif.
3. Ajuster l’apport et vérifier votre éligibilité au PTZ
Dans notre hypothèse à 3,76% sur 20 ans, emprunter 10 000 € de moins réduit la mensualité d’environ 59 € hors assurance.
Un apport supplémentaire peut donc avoir un effet sensible. Conservez néanmoins une réserve pour les travaux, les dépenses d’installation et les imprévus. Une aide familiale éventuelle doit aussi être examinée dans son cadre juridique et fiscal.
Le prêt à taux zéro peut compléter le financement d’une résidence principale sous conditions. Il réduit la part financée avec intérêts, mais reste une dette à rembourser : ce n’est pas un apport personnel.
4. Adapter la durée sans perdre de vue les intérêts
Dans nos simulations à 250 000 €, passer de 20 à 25 ans diminue la mensualité d’environ 185 €, avec les taux respectifs retenus.
Cette solution peut rendre le budget plus supportable. En contrepartie, les intérêts augmentent sensiblement : près de 33 647 € de plus dans notre exemple.
Comparez systématiquement la mensualité, le coût total et l’épargne qui vous restera après l’achat.
5. Mettre les offres en concurrence sur leur coût global
Le meilleur financement n’est pas nécessairement celui qui affiche le taux nominal le plus faible.
Comparez le TAEG, le coût en euros, l’assurance, les garanties et les frais. Les frais d’intermédiation nécessaires à l’obtention du prêt font également partie des éléments à intégrer.
Examinez enfin les clauses utiles à votre situation : modulation des échéances, remboursement anticipé ou possibilités d’aménagement.
Faut-il acheter maintenant ou attendre une baisse en 2027 ?
Les prévisions de taux immobiliers pour 2027 doivent rester des scénarios. La BCE rappelle qu’elle ne s’engage pas à l’avance sur une trajectoire de taux.
Une détente des conditions de financement pourrait favoriser de meilleures offres. Une pression persistante sur les taux longs pourrait, à l’inverse, limiter cette amélioration.
Votre décision doit surtout reposer sur le prix du bien, la stabilité de vos revenus, votre épargne restante et votre capacité à supporter les dépenses du logement.
Pour un investissement locatif, recalculez également les charges, la fiscalité, les travaux et une éventuelle vacance locative. Une mensualité compatible avec vos revenus ne suffit pas à démontrer la rentabilité.
Vous avez un bien en vue ? Faites étudier votre financement avec un courtier City and Co. Comparer plusieurs montages permet de mesurer les possibilités d’ajustement avant de revoir votre projet ou de reporter votre achat.
FAQ : hausse des taux et mensualités de crédit immobilier
De combien augmente ma mensualité si le taux prend 0,1 point ?
Pour 250 000 € sur 20 ans, passer de 3,66% à 3,76% augmente la mensualité d’environ 13 € hors assurance. Le surcoût d’intérêts approche 3 116 € si le prêt est conservé jusqu’à son terme.
Comment calculer la mensualité d’un crédit immobilier ?
Le calcul utilise le capital emprunté, le taux nominal mensuel et le nombre d’échéances. Ajoutez ensuite l’assurance pour connaître la charge correspondante. Un simulateur d’échéancier permet de comparer plusieurs durées et configurations.
Les taux immobiliers vont-ils baisser en 2027 ?
Aucune baisse ne peut être garantie. L’évolution dépendra notamment des décisions monétaires et des conditions de financement. Construisez votre projet sur une mensualité supportable aujourd’hui, plutôt que sur l’espoir d’une baisse future.
Peut-on baisser la mensualité d’un crédit immobilier en cours ?
Une modulation prévue au contrat, une renégociation ou un rachat peuvent être étudiés. Leur intérêt dépend des conditions proposées et des frais. Une baisse obtenue par allongement de la durée peut augmenter le coût total du crédit.
Peut-on reporter une mensualité de crédit immobilier ?
Le report dépend du contrat ou de l’accord de la banque. En cas de difficulté, contactez-la avant l’impayé pour demander un aménagement. Faites préciser ses conséquences sur les intérêts, l’assurance et la durée : un report n’efface pas les sommes dues.
Sources
Taux et marchés
- Banque de France, Crédits aux particuliers – août 2026
- Banque de France, Crédits aux particuliers – septembre 2026, publié le 5 novembre 2026
- Banque de France, Webstat, Taux de l’emprunt phare à 10 ans – France
- Banque centrale européenne, Décisions de politique monétaire du 29 octobre 2026
Règles d’octroi et coût du crédit
- HCSF, Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers
- Service Public, Plafonds du taux d’usure
- Service Public, Simulateur d’échéancier et de TAEG
Aides et aménagement du remboursement
Service Public, Crédit immobilier : renégociation, rachat, remboursement
Service Public, Prêt à taux zéro (PTZ)
Service Public, Difficultés à payer les mensualités d’un crédit immobilier
